Người quen mình có nhà cho thuê 70tr/tháng từ đầu năm 2025, bên thuê làm spa có đk hkd và đồng ý đóng thuế phần chủ nhà. Hiện giờ check ra mới thấy chưa kê khai gì, vậy trường hợp này cần xử lý thế nào ? ( bên chủ nhà chưa từng bị thuế gọi lên làm việc, nên chủ quan nghĩ bên thuê đã đóng thuế đầy đủ cả năm 2025 ).
Người quen mình có nhà cho thuê 70tr/tháng từ đầu năm 2025, bên thuê làm spa có đk hkd và đồng ý đóng thuế phần chủ nhà. Hiện giờ check ra mới thấy chưa kê khai gì, vậy trường hợp này cần xử lý thế nào ? ( bên chủ nhà chưa từng bị thuế gọi lên làm việc, nên chủ quan nghĩ bên thuê đã đóng thuế đầy đủ cả năm 2025 ).
Chào bạn, với tình huống cụ thể này, mình trả lời theo hướng an toàn như sau:
1️⃣ Trước hết, đây là trường hợp cần xử lý sớm, không nên chờ cơ quan thuế gọi
Nhà cho thuê 70 triệu/tháng từ đầu năm 2025 thì doanh thu cả năm 2025 là khoảng 840 triệu đồng nếu cho thuê đủ 12 tháng.
Mức này vượt ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trong năm 2025.
Vì vậy, nếu từ đầu năm 2025 đến nay chưa kê khai gì thì cần chủ động rà soát và kê khai bổ sung càng sớm càng tốt.
Trường hợp này nên liên hệ đơn vị tư vấn thuế có phí hoặc kế toán thuế làm hồ sơ để kiểm tra hợp đồng, kỳ thanh toán, số tiền đã nhận, điều khoản bên thuê nộp thay thuế, trước khi nộp chính thức.
2️⃣ Bên thuê đồng ý đóng thuế thay không có nghĩa là chủ nhà hết trách nhiệm
Về bản chất, thu nhập cho thuê nhà là thu nhập của chủ nhà.
Bên thuê có thể đứng ra khai thay, nộp thay nếu hồ sơ và thỏa thuận phù hợp.
Nhưng nếu thực tế bên thuê chưa kê khai, chưa nộp thì nghĩa vụ thuế vẫn đang treo theo khoản thu nhập cho thuê nhà.
Nói dễ hiểu là: “bên thuê hứa đóng thay” chỉ là thỏa thuận dân sự giữa hai bên, không tự động chứng minh với cơ quan thuế rằng thuế đã được nộp.
Vì vậy, chủ nhà cần yêu cầu bên thuê cung cấp ngay chứng từ nộp thuế, tờ khai, mã giao dịch nộp thuế, giấy nộp tiền vào ngân sách nếu bên thuê nói đã nộp.
Nếu bên thuê không cung cấp được thì nên hiểu là chưa có căn cứ xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế.
3️⃣ Số thuế gốc cần dự kiến
Với hoạt động cho thuê nhà, tỷ lệ thuế đang áp dụng theo hướng dẫn hiện hành là 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN trên doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản.
LuatVietnam
Nếu 70 triệu/tháng là doanh thu tính thuế và cho thuê đủ 12 tháng trong năm 2025 thì thuế gốc tạm tính là:
Doanh thu năm: 70 triệu x 12 tháng = 840 triệu đồng.
Thuế GTGT: 840 triệu x 5% = 42 triệu đồng.
Thuế TNCN: 840 triệu x 5% = 42 triệu đồng.
Tổng thuế gốc: 84 triệu đồng.
Tuy nhiên, chưa nên chốt ngay con số 84 triệu nếu chưa xem hợp đồng.
Lý do là phải kiểm tra hợp đồng ghi giá thuê 70 triệu/tháng đã bao gồm thuế hay chưa, bên thuê trả tiền theo tháng hay trả trước nhiều kỳ, và có khoản nào bên thuê trả thay cho chủ nhà ngoài tiền thuê không.
4️⃣ Sẽ phát sinh rủi ro gì khi chưa kê khai từ năm 2025?
Rủi ro thứ nhất là bị truy thu số thuế gốc chưa nộp.
Rủi ro thứ hai là bị tính tiền chậm nộp tiền thuế nếu đã quá hạn nộp.
Rủi ro thứ ba là bị xử phạt hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định xử phạt về thuế, hóa đơn.
Rủi ro thứ tư là nếu cơ quan thuế phát hiện trước, mức độ giải trình thường bất lợi hơn so với việc người nộp thuế chủ động kê khai, khắc phục trước.
Theo mình, điểm tốt trong tình huống này là chủ nhà chưa bị cơ quan thuế mời làm việc, nên nên chủ động xử lý ngay.
5️⃣ Cần làm ngay theo thứ tự này
Bước 1: Kiểm tra lại hợp đồng thuê nhà.
Cần xem rõ các nội dung: ngày bắt đầu thuê, giá thuê, kỳ thanh toán, bên nào chịu thuế, giá thuê đã gồm thuế hay chưa, bên thuê có được ủy quyền khai thay nộp thay không.
Bước 2: Yêu cầu bên thuê xác nhận bằng văn bản về việc chưa kê khai, chưa nộp thuế hoặc cung cấp chứng từ nếu họ đã nộp.
Không nên chỉ trao đổi miệng.
Bước 3: Nếu bên thuê chưa nộp, hai bên lập biên bản làm việc hoặc phụ lục xác nhận trách nhiệm thanh toán khoản thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nếu hợp đồng đã ghi bên thuê chịu phần này.
Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ kê khai cho thuê tài sản.
Hồ sơ thường gồm tờ khai cho thuê tài sản, bảng kê hợp đồng cho thuê, hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng nếu có, giấy ủy quyền nếu người khác đi làm thay.
Bước 5: Nộp hồ sơ tại cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản cho thuê hoặc thực hiện qua cổng thuế điện tử nếu đủ điều kiện.
Đối với cá nhân cho thuê bất động sản tại Việt Nam, nơi nộp hồ sơ là cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
LuatVietnam
6️⃣ Nên để bên thuê tự đi nộp hay chủ nhà tự xử lý?
Nếu bên thuê là hộ kinh doanh và đã cam kết chịu thuế thay thì vẫn nên yêu cầu bên thuê phối hợp.
Nhưng chủ nhà không nên giao hết rồi tiếp tục chờ.
Cách an toàn là chủ nhà hoặc người được chủ nhà ủy quyền trực tiếp kiểm tra việc kê khai, nhận bản chụp hồ sơ đã nộp và chứng từ nộp tiền.
Nếu để bên thuê đi làm thì cần có giấy ủy quyền, hồ sơ ký rõ ràng, và sau khi nộp phải bàn giao đủ chứng từ cho chủ nhà.
7️⃣ Về khoản phạt và tiền chậm nộp thì ai chịu?
Với cơ quan thuế, người có thu nhập cho thuê nhà là bên có nghĩa vụ thuế chính.
Còn việc bên thuê phải chịu tiền thuế, tiền phạt, tiền chậm nộp hay không sẽ căn cứ vào hợp đồng thuê nhà và thỏa thuận giữa hai bên.
Nếu hợp đồng ghi rõ bên thuê chịu toàn bộ thuế phát sinh từ việc thuê nhà thì chủ nhà có cơ sở yêu cầu bên thuê hoàn trả.
Nếu hợp đồng chỉ nói chung chung “bên thuê đóng thuế” thì vẫn nên lập biên bản bổ sung ngay để tránh tranh chấp.
8️⃣ Kết luận ngắn gọn
Trường hợp này không nên bỏ qua vì doanh thu 70 triệu/tháng là mức phải kê khai thuế cho thuê tài sản trong năm 2025.
Việc bên thuê có đăng ký hộ kinh doanh và hứa đóng thay không đủ để coi là đã hoàn thành nghĩa vụ thuế.
Hướng xử lý an toàn là kiểm tra hợp đồng, yêu cầu chứng từ nộp thuế, nếu chưa có thì chủ động kê khai bổ sung và nộp ngay phần thuế gốc, sau đó xử lý phần tiền phạt/chậm nộp và trách nhiệm hoàn trả với bên thuê theo hợp đồng.
Mình khuyên nên làm việc với kế toán thuế hoặc đơn vị tư vấn có phí trước khi nộp, vì chỉ cần ghi sai “giá thuê đã gồm thuế/chưa gồm thuế” hoặc sai kỳ khai là số thuế, tiền chậm nộp và hồ sơ giải trình có thể bị lệch.